Se acaba el plazo para cambiar de hipoteca gratis: esto es lo que te costará a partir de enero

Cuenta atrás para cambiar la hipoteca de banco sin que nos cobren por ello. El próximo 31 de diciembre expira el plazo acordado entre el Gobierno y la banca para poder subrogar estos préstamos sin costes, es decir, para pasar de un interés variable a fijo o mixto sin pagar comisiones. Después, esta operación acarreará un gasto.

Era uno de los puntos del Código de Buenas Prácticas bancarias aprobado a finales de 2022, cuando la subida del euríbor causó estragos en muchos hogares con hipotecas variables. Desde ese momento, los bancos no han aplicado comisiones por subrogación o cancelación del préstamo. Y, aunque la curva se ha invertido y ahora el euríbor pinta un escenario más favorable, puede compensar todavía el cambio, que es algo que no hacemos lo suficiente en España, como asegura Jaime Hernández, asesor financiero: “Nos acomodamos, no tenemos tiempo o no queremos hacer todo el papeleo, pero supone que al final de la vida del préstamo tengamos mucho más dinero”.

Si no hacemos el cambio antes de que finalice el año, a partir de 2025 tendremos que abonar una comisión del 0,05% de la deuda pendiente, es decir, si nos quedan por pagar 150.000 euros de hipoteca, la comisión sería de 75 euros. Nada comparado con lo que se puede ahorrar en intereses. 

“Con las cifras que manejamos ahora, estaríamos hablando de ahorrarnos más de 800 euros al año, es decir, unos 20.000 euros en 25 años. Por eso hay que mirar muy bien la posibilidad de subrogar la hipoteca o de una novación con nuestro banco”, explica Leandro Escobar, profesor de Economía de la Universidad Pontificia Comillas.

Tipos de cambios en una hipoteca y sus costes a partir de 2025

Existen varias formas de modificar las condiciones de una hipoteca, dependiendo de las necesidades del cliente:

1. Subrogación de acreedor (cambio de banco):

Este proceso consiste en trasladar la hipoteca a otro banco que ofrezca mejores condiciones, como un tipo de interés más bajo o la posibilidad de cambiar a tipo fijo o mixto.

• Costes asumidos por el banco receptor: notaría, registro y gestoría. Según la Ley Hipotecaria, estos gastos deben ser cubiertos por el nuevo banco.

• Costes para el cliente: tasación de la vivienda, que oscila entre 200 y 500 euros, y posible comisión por subrogación, que se ha fijado en un máximo del 0'05% del capital pendiente a partir de 2025.

2. Novación (modificación en el mismo banco):

Es una negociación con el banco actual para cambiar aspectos como el tipo de interés, el plazo o el importe

• Costes para el cliente: la comisión de novación (entre el 0,1 % y el 1 % del capital pendiente, que tiene que estar especificado en la escritura del préstamo). Según la Ley 5/2019 y la Dirección General de Tributos, los gastos que tiene que pagar tu banco si modificas tu hipoteca a través de una novación son los de notaría, gestoría, registro y el impuesto sobre actos jurídicos documentados.

3. Cancelación anticipada: liquidar la hipoteca actual para contratar una nueva con otro banco

• Costes para el cliente: tasación y comisión por amortización anticipada. Si la hipoteca es fija, las comisiones por amortización total del préstamo que suelen aplicar las entidades se sitúan en el 2% del capital pendiente durante los diez primeros años del préstamo y, a partir de ahí, se reducen al 1,5%. En el caso de que el préstamo sea a tipo variable, estas comisiones se reducen hasta el 0,25% si la cancelación se produce durante los primeros 3 años y hasta el 0,15% en caso de que se haga en los primeros cinco años. A partir de ese tiempo, el banco no podrá cobrar comisión alguna por el cambio de una hipoteca variable.

El Gobierno no ha especificado cambios al respecto de la Ley anterior al Código de Buenas Prácticas en este caso.

Ventajas de actuar antes del 31 de diciembre

Aprovechar la exención de comisiones vigente hasta final de 2024 puede representar un ahorro considerable. Adicionalmente, aunque el euríbor esté bajando, cambiar a un tipo fijo o mixto permite evitar futuras fluctuaciones, asegurando estabilidad en las cuotas. Es fundamental analizar las opciones y comparar ofertas antes de tomar una decisión que se ajuste a las necesidades y objetivos financieros de cada familia.

¿Cómo está el euríbor y qué supone para las hipotecas?

El euríbor a 12 meses, índice de referencia para la mayoría de las hipotecas variables, cerró noviembre de 2024 en el 2,506 %, una caída significativa frente a los valores superiores al 4 % registrados en 2023. Este descenso responde a la moderación de las políticas del Banco Central Europeo (BCE), que ha dejado de subir tipos de interés debido a la ralentización económica y la reducción de la inflación. 

Las previsiones para el próximo año sitúan el euríbor en el entorno del 2% y bajando, pero todo dependerá de cómo se comporte la eurozona económicamente y, en consecuencia, las decisiones que tome el BCE en cuanto a los tipos de interés. 

La última reunión del año será el próximo día 12 de diciembre y algunos expertos ya apuntan a un recorte de los tipos de medio punto, que los dejaría en el 2'75%. Aunque el recorte fuese menor, se prevé que el BCE siga la misma senda en 2025, por lo que podrían acabar el año en valores próximos al 2%, sobre todo, por los síntomas de estancamiento que llevan meses asomando en la economía de la eurozona. 

Si esas previsiones se cumplen, podríamos ver de nuevo el euríbor por debajo del 2%, incluso más cerca del 1% el próximo año. Esto también influye en las hipotecas fijas porque los bancos conceden mejores tipos de interés.