Escasez de mano de obra, falta de vivienda y bajada de tipos: ¿La tormenta perfecta en el sector inmobiliario?

Cada año se construyen en nuestro país entre 80.000 y 100.0000 viviendas, la mitad de lo que se demanda, un desajuste que es difícil de corregir en un contexto en el que el sector de la construcción no encuentra mano de obra suficiente. A ello se suma la bajada de tipos de interés, que ha provocado que se animen de nuevo los compradores: un 20% de los que aparcaron la idea, se lo están planteando otra vez.

Estos ingredientes, añadidos en su justa medida, podrían provocar un cóctel explosivo para el mercado inmobiliario. La mezcla podría tensionar aún más el sector y la pregunta es: si agitamos lo suficiente, ¿estaremos ante la tormenta perfecta?

El sector de la vivienda se enfrenta una situación complicada, que combina factores estructurales y coyunturales, que están presionando tanto la oferta como la demanda.

Falta de trabajadores en la construcción

Uno de los problemas más urgentes del sector inmobiliario es la falta de mano de obra en la construcción, que se ha ido perdiendo desde la crisis financiera de 2008.

No hay suficientes profesionales en determinados oficios, como albañiles, electricistas o fontaneros, lo que ha provocado un cuello de botella en los proyectos inmobiliarios. Manuel García lo sabe bien porque no encuentra profesionales para su empresa: “Nos falta mano de obra profesional. Encuentras gente que puede ayudarte, pero no son profesionales. Y necesitamos jóvenes que estén dispuestos a aprender los oficios y a dedicarse a ello”.

Tanto es así, que esa falta de personal cualificado ha alcanzado niveles críticos. Según datos del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE), un 94% de los profesionales del sector indican que esta carencia es uno de los principales frenos a la producción. El envejecimiento de la población ocupada y la falta de interés entre los jóvenes han contribuido a agravar la situación.

La proporción de trabajadores menores de 30 años ha disminuido drásticamente, pasando del 25,2% en 2008 a apenas el 9,1% en la actualidad. Esto significa que muchas empresas tienen dificultades para completar los proyectos en los plazos previstos.

Esta falta de mano de obra tiene un impacto directo en la oferta de vivienda. Durante 2023, la firma de visados de obra nueva se redujo un 9% y en 2022 apenas se visaron 109.000 nuevas viviendas.

El resultado de todo esto es que muchas obras sufren retrasos y los costes de construcción aumentan, lo que impacta directamente en el precio final de las viviendas.

La creciente demanda de vivienda

Paralelamente, la demanda de vivienda en España, especialmente en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, no ha dejado de crecer en los últimos años. Este incremento de la demanda responde a varios factores, como el aumento de la población, el crecimiento del turismo y la reactivación económica tras la pandemia. Sin embargo, el ritmo de construcción de nuevas viviendas no ha sido suficiente para cubrir esta demanda. Actualmente se construyen entre 80.000 y 100.000 viviendas al año, según los cálculos de Sociedad de Tasación, una cantidad insuficiente, puesto que la previsión de hogares es el doble: 200.000 familias de media cada año.

Un informe señala que aumentar la oferta hasta unos niveles razonables puede llevar entre 10 y 20 años, pues habría que multiplicar por cuatro el ritmo actual de construcción. Sin embargo, los pequeños promotores se encuentran con obstáculos añadidos a la falta de mano de obra, como la financiación más cara, la escasez de suelo en las grandes ciudades y una subida generalizada del precio de los materiales.

Tampoco hay suficiente vivienda de segunda mano para cubrir las necesidades actuales de demanda. Fruto de esta combinación estamos asistiendo a una escalada de precios, tanto en el mercado de compra como en el del alquiler.

A septiembre de 2024, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España se sitúa en 2.176 euros por metro cuadrado, con un incremento interanual del 8,6%. En ciudades como Madrid, este valor alcanza los 3.554 euros por metro cuadrado, mientras que en Baleares llega a los 3.605 euros por metro cuadrado, liderando el crecimiento a nivel nacional, según datos de uno de los principales portales inmobiliarios del país.

En paralelo, el precio del alquiler ha subido casi un 10%

En muchas situaciones es 'la pescadilla que se muerde la cola'. Hay quién quiere comprar y no puede, por lo que tiene que optar por arrendar en un mercado cada vez con menos oferta, lo que tensiona los precios. Y otros que ya no quieren seguir pagando alquiler porque han ahorrado lo suficiente para tener su propia vivienda, o porque las subidas lo hacen ya casi inasumible y deciden lanzarse al mercado de compraventa, lo cual también tensa la cuerda.

Un informe reciente sobre el desequilibrio en el mercado cifra en un 78%, mientras que solo hay un 15% de vendedores. Además, hay otro 6% que está en ambos lados, es decir, va a vender para comprar otra cosa.

Luego están los indecisos y los que estaban en barbecho esperando un escenario financiero más favorable, a los que el director de la película, el Banco Central Europeo, se lo acaba de facilitar.

Tipos de interés más bajos: un impulso para la demanda

En este contexto de alta demanda y escasa oferta ha llegado el anuncio del supervisor de bajar los tipos de interés al 3,5%. Antes del anuncio los mercados ya anticipaban esta decisión, de ahí la caída del euríbor, que cerró agosto en el 3,16%, con un ahorro considerable para todos esos hipotecados que están revisando sus préstamos estos días, sobre todo, para los que lo hacen anualmente. Hace un año estaba al 4%, lo que supone unos 80 euros menos al mes para una hipoteca media de 150.000 euros.

En septiembre el euríbor ya ha bajado del 3% lo que podría aligerar la presión sobre el mercado hipotecario y animar a más compradores. De hecho, el 20% de los que habían aparcado la idea, se está planteando volver a tantear el mercado.

Además, si hay más acceso al crédito habrá más potenciales compradores, lo que podría empujar aún más al alza el precio de la vivienda.

El fin de la 'golden visa'

El aderezo final de este cóctel ha llegado con el fin de la 'golden visa', un programa que permite a extranjeros no comunitarios obtener la residencia española a cambio de inversiones de 500.000 euros o más (sin hipoteca) en el sector inmobiliario. Este programa había atraído a numerosos inversores de fuera de la Unión Europea, interesados en adquirir propiedades de lujo, especialmente en áreas urbanas y costeras.

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció el pasado 8 de abril el fin de este visado, que a partir de octubre ya no contemplará la posibilidad de conseguir el permiso de residencia y de trabajo a través del ladrillo. Esto ha provocado que este perfil de inversores pisen el acelerador, apurando sus últimas compras, lo que se ha notado especialmente en las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, y en la costa.

De hecho, en los últimos meses, las cifras sobre compraventa de viviendas del Instituto Nacional de Estadística arrojan que casi un 40% de las operaciones se firman en efectivo, y se señala al gran inversor extranjero como responsable en su mayoría de este dato.

La tormenta perfecta en el horizonte

La combinación de estos factores —escasez de mano de obra, creciente demanda de viviendas y la bajada de tipos de interés— está configurando un escenario preocupante para el mercado inmobiliario español. El desajuste entre la oferta y la demanda sigue aumentando, lo que dificulta el acceso a la vivienda para una parte significativa de la población y genera incertidumbre sobre el futuro. Santiago Carbó, director de Estudios Financieros de la Fundación de las Cajas de Ahorro (FUNCAS) apunta a la Ley del Suelo como parte de la solución: “Suelo urbanizable hay, pero tiene que haber garantías, y eso lo contemplaba la Ley del Suelo, además de potenciar la rehabilitación. Esto es lo fundamental que hay que hacer en el ámbito legislativo”. Carbó apuesta también por “crear incentivos para las empresas para que construyan vivienda”.

Para afrontar esta "tormenta perfecta" sería necesario también un enfoque integral que incluya la mejora de la formación de trabajadores en el sector de la construcción, la simplificación de los trámites burocráticos y la creación de incentivos para el desarrollo de proyectos de vivienda asequible, entre otras cosas.