Ley de Vivienda: la batalla por el precio de los alquileres entre PSOE y Podemos
Los precios de los alquileres en la futura nueva Ley de Vivienda que prepara el Gobierno está enfrentando a PSOE y Podemos
Pedro Sánchez y Pablo Iglesias en el Congreso de los Diputados
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La aprobación de la futura Ley de la Vivienda tendrá que esperar a que PSOE y Unidas Podemos lleguen a un acuerdo tras las discrepancias surgidas en los últimos días una vez que Ábalos presentase las últimas de las medidas, basadas sobre todo en beneficios fiscales por los precios de alquileres y que los de Pablo Iglesias consideran el incumplimiento del contrato firmado cuando el Gobierno de Coalición.
A lo largo de esta semana hemos asistido a cruce de acusaciones entre los miembros de un partido y otro, incluso a palabras de esperanza. Pero lo que es cierto, es que finalmente se han aplazado reuniones y que no se ha llegado a ningún entendimiento.
En COPE.es analizamos con expertos, los puntos más polémicos reflejados en esta ley, motivo de discordia entre los partidos del Gobierno.
BONIFICACIONES FISCALES VS LIMITE DE PRECIOS DE ALQUILER
Es aquí donde reside la mayor polémica de esta futura ley de vivienda y el punto en el que PSOE y Unidas Podemos no llegan a alcanzar un acuerdo a la hora de establecer o delimitar los precios de los alquileres.
El PSOE se ha desmarcado de su compañero de partido al establecer una serie de bonificaciones fiscales para los propietarios. La propuesta de Ábalos es rebajar la actual reducción al 50% con el objetico de aumentar esa bonificación en determinados caso, pudiendo llegar a obtener u incentivo fiscal del 90%.
Esa bonificación del 90% la obtendría el propietario si bajara un 10% la renta con respecto al contrato anterior. Se obtendría un 70%, por ejemplo, si se alquila a jóvenes entre 28 y 35 años o ceden las viviendas a programas de alquiler. O se podrían obtener bonificaciones del 60% quienes alquilen una vivienda rehabilitada en los últimos tres años.
Unidas Podemos sigue recordando el acuerdo de Gobierno que firmaron ambos partidos donde se refleja “impulsar las medidas normativas necesarias para poner techo a las subidas abusivas”. De ahí que tachen a los socialistas de incumplirlo una vez conocida su propuesta.
Unidas Podemos quiere determinar un precio límite o de referencia de todos los alquileres, de manera que aquellos pisos que estén por encima de ese precio tienen que rebajarlo. Y se amparan en que en algunos países europeos esta acción se está llevando a cabo, aunque no está dando los frutos que se quieren, si no un efecto contrario.
Rogelio Sanchís, abogado y asesor fiscal, considera que “la propuesta del PSOE no tendría problemas legales porque está incentivando vía impuestos una decisión voluntaria del propietario. Es decir, se le dice al propietario que puede hacer lo que quiera, pero si no baja el alquiler va a pagar más impuestos”.
Se trata de una “propuesta atractiva para el propietario, que incentiva el alquiler y sería positivo para ensanchar la base de viviendas” y destaca que “aunque el Estado redujera sus ingresos, saldrían más viviendas en alquiler”.
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Sin embargo, al igual que encontramos discrepancias entre el Gobierno, también las encontramos entre los expertos. Frente al optimismo de Rogelio, es Jaime Cabrero, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid, quien esta semana en ‘La Linterna’ consideraba que esta propuesta “no le veo una solución, es una ayuda. Dar esos beneficios fiscales a un propietario se les puede volver en contra, porque dentro de esa escalada puede darse el caso que algunos beneficios fiscales no cubran la bajada de esa renta que obligan del 10%, con lo cual en zonas tensionadas, si aplicamos esos beneficios fiscales, a lo mejor es perjudicial para el arrendador”.
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Así que nos encontramos con una sólida y eficaz medida frente a la de Podemos con la que se correría más riesgo ya que, según Rogelio, implicaría “que el ahorrador no invierta en vivienda”. Además, recuerda que en la Constitución está recogido el derecho a la propiedad privada y que “si el Estado pretende privar a un particular de ese derecho, debe indemnizarla”.
Y hay que tener en cuenta que a la hora de establecer ese tope en los precios de los alquileres “Podemos pretende crear un registro de contrato de alquiler, que dice que es voluntario, pero si no estás inscrito en ese registro en este no te puedes desgravar el 60%, te castigan. Una vez registrados los inmuebles en ese registro, se vigila la renta de los propietarios con los distintos parámetros como los metros cuadrados, números de habitaciones… y el problema es que esto va a ir en detrimento de la calidad de las viviendas”.
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VIVIENDA VACÍA
Aunque sí que se considera positivo el hecho de movilizar las viviendas desocupadas para ponerlas en alquiler, este aspecto también siembre la discordia entre Unidas Podemos y PSOE. Recordamos que ha sido legislada en algunas comunidades autónomas, como ha ocurrido recientemente en Baleares.
Frente a la idea del PSOE de aplicar una penalización en el IBI de hasta un 50% a las casas que lleven vacías más de dos años, salvo causas justificadas nos encontramos con la de Unidas Podemos que habla de crear un impuesto específico para las viviendas vacías a partir del cuarto inmueble.
A la hora de abordar este aspecto debemos preguntarnos ¿por qué alguien tiene la vivienda vacía?, y conocer en profundidad los motivos que nos explica Rogelio Sanchis asegurand que “el problema de la vivienda está en los juzgados” y mucho tiene que ver con el tema de los desahucios y la agilidad para procesarlos.
Como expone Rogelio “si una persona tarda en desahuciar a una inquilino que no le paga, evidentemente le da miedo poner en alquiler de nuevo ese piso”. Este es sin duda el mayor problema, por lo que “hay que desatascar todo eso”.
A lo que hay que añadir, además, con las propuestas de la nueva ley que “si encima le van a duplicar el IBI todos los años, incrementarlo un 50%, al final lo que ocurrirá es que nadie invertirá en viviendas, con lo cual no se construirán, habrá menos parque de viviendas y mayor dificultar para encontrar viviendas”.
En conclusión, como afirma Sanchís: “la viviendas vacía no se alquila por miedo al impago de alquiler”.
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¿QUÉ ES UN ÁREA TENSIONADA?
Como nos explica el asesor fiscal es “aquella zona donde los precios de los alquileres han subido más" y añade que este tipo de áreas “también depende de una serie de parámetros del Instituto Nacional de Estadística que todavía están por definir”. En este aspecto cabe señalar que puede dársela paradoja que en un pueblecito de Burgos nos encontremos con un área tensionada porque haya escasez de vivienda, con lo cual puede ser muy importante la casuística que luego nos vayamos a encontrar según vayan a regular esta propuesta de ley”.
Para Rogelio “este concepto puede ser peligroso –‘donde más hayan subido los precios’- porque puede darse la situación de que por culpa de estas medidas nos encontremos que los grandes propietarios se trasladen a otras zonas para hacer sus inversiones mobiliarias y allí aunque los precios de referencia sean inferiores a las de las grandes ciudades sí hayan subido a lo mejor un 20 % con respecto a lo que tenga esa localidad”.
Sin embargo, este concepto no está definido del todo y como advierte Sanchís “esta ley nos cuela otros supuestos y pudiera provocar alteraciones en el mercado con grandes subidas en ciertas zonas aunque no sean los precios más altos”.
Aquí, el PSOE propone que sean las comunidades autónomas o los ayuntamientos los encargados de proponer la declaración de esas áreas que se elevaría a la Ley de Presupuestos y se mantendrían durante tres años, prorrogable en plazos anuales.
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GRANDES PROPIETARIOS O GRANDES TENEDORES
La consideración de ‘gran propietario’ o ‘gran tenedor’ es otro de los aspectos claves, en el que también existen discrepancias entre ambos partidos.
“Gran propietario es aquella persona o entidad que tenga más de 10 inmuebles”, así es como lo recoge la ley, dice Rogelio. Ahora bien, aquí habría que distinguir entre áreas no tensionadas –para la que valdría este definición-; y áreas tensionadas, en las que la ley considera ‘gran tenedor’ a aquella persona que posea al menos un 1% de las viviendas en la zona declarada área tensionada.
En este aspecto, Unidas Podemos quiere rebajar el número de viviendas que pueda tener ese propietario. A este respecto, Rogelio les recuerda el artículo 33.1 de la Constitución reconoce como derechos la propiedad privada y la herencia y luego proclama su función esencial. A continuación ese artículo garantiza que “nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto en las leyes. Esto es, reconoce constitucionalmente el instituto jurídico de la expropiación forzosa.”
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EL ALQUILER EN EL RESTO DE PAÍSES DE EUROPA
Este lunes ‘La Linterna’ abordaba el tema de la ley de la vivienda y recorría algunas ciudades europeas para conocer cómo es la regulación de los alquileres en países como Alemania, Reino Unido y Francia de la mano de los corresponsales de COPE.
Cuenta Rosalía Sánchez, corresponsal de COPE en Berlín que allí desde febrero de 2020 que entró en vigor la nueva normativa los precios de alquiler están congelados durante cinco años y además se ha establecido un tope de 9,80 euros por metro cuadrado en las viviendas construidas hasta 2014, quedando libres a partir de ese año. Destaca la coincidencia de todos los estudios que los precios de alquiler en promedio se han abaratado un 30% pero la oferta de pisos ha caído en picado y acceder a ciertas zonas resulta ahora imposible.
Sin ningún tipo de control en los alquileres, es lo que nos dice Paloma García Ovejero, corresponsal en Londres. Además, recuerda que en Londres hay elecciones municipales el próximo 6 de mayo y una de las promesas del actual alcalde, el laborista Sadik Khan, es crear una especie de comisión local que defina ese encarecimiento del alquiler y que de alguna manera limita las subidas, pero no consigue sentarse a negociar con el gobierno. Además, señala Paloma que durante esta crisis del coronavirus el precio de los alquileres ha subido en todo el país una media de un 8% y sin embargo en el centro de Londres ha caído por el éxodo masivo a raíz de la pandemia. Y nos pone el ejemplo del precio de un piso de una habitación de alquiler en Londres tiene una media de 1.600 euros frente a los 850 que tiene en Reino Unido.
Asunción Serena, corresponsal en París, señala que otras ciudades francesas se unen al modelo parisino de aplicar una horquilla en los precios de los alquileres en función de los barrios de la fecha de construcción de las viviendas, de forma que los precios quedan enmarcados a la altura del precio del alquiler medio que es fijado cada año por el prefecto en función de los precios del mercado más un 20%.
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CONCLUSIONES
Tras el análisis de las propuestas más polémicas de la Ley de la Vivienda por las que PSOE y Unidas Podemos no llegan a alcanzar un acuerdo, es el momento en el que los expertos dicten su veredicto y aconsejen algunas soluciones que el Gobierno debería tener en cuenta.
Para Rogelio la idea de la bonificación de impuestos del PSOE le parece “interesante y atractiva” ante una visión de una medida “complicada” de Jaime.
Pero eso sí, destaca Sanchís que es fundamental “desatascar el tema de los desahucios, porque de esa manera el mercado del alquiler será mucho más ágil.”
Para Cabrero la solución está en que “el Gobierno cree más vivienda, se cree más parque de vivienda pública, se facilite a las CC. AA. Las diligencias de construcción de primera vivienda y se agilicen los trámites”.
Concluyendo, Rogelio ve “más encaminada la propuesta del PSOE que la de Podemos que además pueda dar lugar a una cantidad de problemas jurídicos y constitucionales”.
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