Cómo calcular cuánto debes pagar y qué papel tienen los ayuntamientos: guía para entender la nueva plusvalía

Este lunes, el Consejo de Ministros ha dado luz verde a la nueva plusvalía municipal. El impuesto, declarado inconstitucional en el fallo publicado el pasado 26 de octubre por el Tribunal Constitucional, y ratificado en la sentencia definitiva con fecha del 3 de noviembre, vuelve a estar en marcha a partir de su publicación en el BOE, que se prevé para este mismo martes.

Han sido unos días de incertidumbre tanto para los Ayuntamientos como para los ciudadanos. Los consistorios han visto peligrar sus ingresos, de hecho se calcula que han perdido unos 100 millones de euros durante los días de suspensión del tributo. Por su parte, los contribuyentes se preguntan qué va a ocurrir si pagaron el impuesto hace unos meses, qué deben pagar ahora, o qué ocurre si han vendido una casa en los días en los cuales el impuesto estaba anulado.

¿Qué es la plusvalía municipal?

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, es lo que comúnmente se conoce como plusvalía. Se trata de un tributo que debe pagarse, de manera obligatoria, en todas las operaciones de venta, donación o herencia de una vivienda, sea cual sea la cuantía de la operación. Es importante destacar que solo se aplica al terreno y no a lo construido.

Los dos nuevos métodos de cálculo para los contribuyentes

La nueva normativa, diseñada por el ministerio de Hacienda, ofrece dos posibilidades para calcular la cuantía del impuesto y el contribuyente puede elegir la que le resulte más favorable.

Por un lado, se mantiene la opción de cálculo en función del valor catastral del suelo, con una modificación: el Ministerio estable nuevos coeficientes en función de los años que pasen entre la compra y la venta, que revisará de manera anual. Es lo que se ha llamado 'nuevo sistema objetivo'. El segundo método es el cálculo de la plusvalía en función de la diferencia entre el valor de la compra y el de la venta, conocido como 'plusvalía real'.

Además, una de las modificaciones más destacadas es que aquellos que realicen una operación donde no haya un aumento de valor no deberán pagar la plusvalía municipal. Eso sí, se deberá constatar que no ha habido ganancias por parte del contribuyente.

El papel de los Ayuntamientos

La nueva norma da un papel fundamental a los Ayuntamientos, ya que tendrán la capacidad de modificar los coeficientes establecidos por el Ministerio. Los consistorios podrán rebajar los valores catastrales hasta un 15% con el objetivo de que el impuesto se adapte a la realidad de cada municipio, que suele ser muy diferente.

Cómo realizar el cálculo

En el momento de la aprobación de la nueva normal, el Ministerio ha publicado dos ejemplos: una situación en la que es más favorable tributar por el nuevo sistema objetivo y otra en la que es más beneficioso para el contribuyente optar por la plusvalía real.

Si una vivienda es adquirida en 2017 por 310.000 euros y se vende en 2021 por 350.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 40.000 euros, aunque a efectos del impuesto solo tributa el incremento del valor del suelo, sin contar con la construcción. Si en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 60.000 representan el valor catastral del suelo y 40.000 el valor catastral de construcción, el incremento del valor real que se le imputará al contribuyente será el 60 % de 40.000, es decir, 24.000 euros, según la norma previa.

Sin embargo, con el nuevo método objetivo se multiplicaría el valor catastral del suelo (60.000 euros) por 0,17 (coeficiente para una operación con cuatro años de intervalo entre la compra y la venta), de lo que resultaría 10.200 euros. En este caso el contribuyente elegiría la base imponible objetiva de 10.200 euros, en lugar de la base imponible real de 24.000, a la que habría que aplicar el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento correspondiente y que la ley fija en el 30% como máximo.

El segundo ejemplo es el siguiente. Si una vivienda es adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende en 2021 por 260.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 10.000 euros. Teniendo en cuenta que en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 20.000 corresponden al valor del suelo y 80.000 al valor de construcción, la plusvalía real que se le imputará al contribuyente será del 20% de 10.000, es decir, 2.000 euros.

Con el método objetivo se multiplicaría el valor del suelo de 20.000 por el coeficiente 0,12 (aplicable a operaciones con intervalo de 7 años entre la compra y la venta), con un resultado de 2.400 euros. En este caso saldría a cuenta tributar por la plusvalía real (2.000 euros) en lugar de por la objetiva (2.400 euros).

¿Tendrá efecto retroactivo?

La nueva norma cierra el vacío legal que se había producido a raíz de la sentencia del TC y que ha estado en vigor dos semanas, pero no tendrá efecto retroactivo. Esto cierra la puerta a un elevado número de reclamaciones y además evita que las operaciones realizadas en los últimos 15 días tengan que pagar dicho impuesto.