¿Cómo se hace la declaración de la renta tras la venta de inmuebles?

Hablamos con Rebeca Pascual, A10 Inmobiliaria, sobre la campaña de la renta y llega el momento de conocer cómo afecta esto a nuestros bienes inmuebles y operaciones inmobiliarias. En la venta de inmuebles, ¿cómo debemos declarar los rendimientos obtenidos en el IRPF?

En la declaración de la renta haremos frente al impuesto derivado del incremento patrimonial. Esto quiere decir que si hemos vendido por encima del valor que adquirimos la vivienda, deberemos pagar un porcentaje de esa diferencia en nuestra declaración de la renta. Este porcentaje suele oscilar entre el 19 – 25% según la cuantía total.

Por ejemplo, si vendemos la vivienda en 200.000 euros y a nosotros nos costó en su día 125.000 euros. Tendremos que pagar el IRPF derivado de los 75.000 euros de incremento patrimonial. Es decir, aproximadamente un 24% de esa cantidad que serían unos 18.000 euros.

Y si lo que hemos hecho ha sido alquilar una vivienda en propiedad, ¿cómo debemos declararlo en la renta?

En este caso, si el inmueble ha estado alquilado durante todo el año se trataría de un rendimiento de capital inmobiliario o lo que es lo mismo, los ingresos que obtenemos por la explotación de un bien inmobiliario.

Este rendimiento se deriva del alquiler de un inmueble cuando lo que hacemos es poner a disposición del inquilino la vivienda. Si por el contrario, hemos ofrecido también algún servicio asociado a tener una persona contratada para el ejercicio de dicha actividad, ya no estaríamos hablando de un arrendamiento sino de una actividad económica y ya no tributaría igual.

¿Y cómo podemos calcular el rendimiento neto que hemos obtenido?

Hay que hacer una sencilla fórmula matemática. Para calcular el rendimiento neto debemos restar los gastos deducibles de los ingresos. De esta forma conoceremos el rendimiento neto obtenido por el arrendamiento.

Y cuándo hablamos de gastos deducibles…¿a qué gastos nos estamos refiriendo?

Los más habituales son aquellos gastos que tienen que ver con la amortización del inmueble. Son deducibles también los gastos que tienen que ver con el mantenimiento y uso normal de los bienes materiales del inmueble, como por ejemplo el pintado de paredes o arreglo de instalaciones. Sin embargo, no podremos deducir los gastos derivados de la mejora de esas instalaciones porque constituyen un mayor valor de adquisición y su recuperación se realiza a través de las amortizaciones correspondientes.

¿Y algún otro gasto que podamos deducir?

Gastos como el IBI y tasas de alumbrado y basuras, primas de seguros de la vivienda, costes de la comunidad de propietarios, … En el caso de que el propietario se haga cargo de los costes de suministros como luz, agua, gas, estos también serían deducibles.

¿Y hay algún límite de gastos que nos podamos deducir?

Sí, si lo hay. El importe máximo a deducir no puede exceder nunca del importe íntegro de los rendimientos obtenidos. La buena noticia que el excedente lo podemos deducir durante los 4 años siguientes. Siempre que en esos años posteriores la cuantía total a deducir no supere el importe de los rendimientos íntegros.

Y nos faltaría por comentar, el caso de los inquilinos. ¿Pueden deducirse algo de cara a su renta?

Sí por supuesto. La comunidad foral establece una deducción del 15% del dinero pagado durante el pasado ejercicio fiscal hasta un máximo de 1.200 euros anuales. Aunque para esto hay que cumplir una serie de requisitos:

Que las rentas del contribuyente no superes los 30.000 euros (60.000 euros en caso de tributación conjunta).

Que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler supongan más del 10% de las rentas y que se justifique presentando el contrato de arrendamiento y los recibos de pago. Algo que con las rentas de hoy en día es fácil de conseguir.