El Congreso salvará la nueva Ley Hipotecaria antes de las elecciones

El Congreso salvará la próxima semana la nueva Ley Hipotecaria que protege más al consumidor y establece el reparto de gastos entre el banco y el cliente frente a un crédito inmobiliario, después de que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, haya anunciado que adelanta las elecciones generales al 28 de abril.

La Cámara baja debatirá y votará el jueves, 21 de febrero, solo las enmiendas que introdujo el Senado al proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y sus posibles modificaciones, pero no toda la ley, con lo que ya no es posible que decaiga.

En este caso el Pleno del Congreso tendrá que decidir si elimina o no el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la compra de primera vivienda o si mantiene la ley tal como salió del Congreso. Esto es, que la banca pague todos los gastos vinculados a la concesión de un crédito excepto la tasación.

Será uno de los últimos Plenos antes de que se suspendan las Cortes Generales el 5 de marzo, con lo que esta Ley, consecuencia de la transposición de una directiva europea que va con casi dos años de retraso, se convertiría en una de las leyes económicas más importantes que consigue sacar adelante el Gobierno de Pedro Sánchez.

La Ley Hipotecaria fue redactada por el exministro de Economía del PP Luis de Guindos para elevar la protección de los consumidores y verá la luz con numerosos cambios incorporados durante el Ejecutivo socialista.

Comenzó su tramitación precisamente hace un año, el 15 de febrero de 2018 con el debate de enmienda a la totalidad que presentó Unidos Podemos, que ha mantenido su posicionamiento en contra por no contemplar dos de sus principales demandas: la dación en pago y la alternativa habitacional en caso de desahucios para colectivos vulnerables.

A su paso por la Comisión de Economía del Congreso la nueva ley recogía, entre otros puntos, que los bancos que suscriban una hipoteca pagarán el impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), las primeras copias del notario, los gastos del registro y de la gestoría, mientras que el cliente pagará segundas copias del notario y los gastos de tasación.

Sin embargo, en el trámite del Senado la mayoría del PP aprobó modificar este punto para que se eliminara el pago de este impuesto con un gravamen de tipo cero en la compra de primera vivienda.

Ahora el Pleno del Congreso deberá votar esa enmienda que se contrapone con el Real Decreto sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados aprobado por el Gobierno y que está en vigor.

Por otra parte, frente a los desahucios la ley Hipotecaria amplia a 12 las cuotas impagadas o al 3 % del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y a 15 cuotas o el 7 % en la segunda mitad del crédito.

Elimina las cláusulas suelo y establece una disposición adicional para que la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afecte a los embargos actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

En torno a las comisiones de amortización anticipada, del Congreso salió que se bajaban a la mitad para las hipotecas de tipo fijo (2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % a partir de este período) mientras que el cliente debería elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25 % o del 0,15 %, respectivamente.

En contraposición la Cámara Alta estableció una compensación o comisión a favor del banco con un límite del 4 % del capital reembolsado si se produce en los primeros diez años de vida del préstamo o del 3 % más adelante, frente a lo que tendrá que pronunciarse el Congreso.

Otro aspecto introducido por el PP en el Senado es la activación de los préstamos "verdes" para fomentar los edificios energéticamente eficientes tanto para su compra como para su rehabilitación y que los bancos se beneficien cambio de no pagar el impuesto de AJD.

Otra modificación es que la banca pueda vender seguros ligados a la hipoteca, aunque deberá aceptar pólizas alternativas sin empeorar por ello las condiciones del préstamo y el cliente podrá renovarlas cada año.

Lo que es seguro es que el cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca, y entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca.

Además, la entidad no podrá cobrar comisiones por novación en el préstamo y la tasación se llevará a cabo por una sociedad, servicio de tasación de un banco o un profesional homologado.

Por otra parte, el banco dará al cliente 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos y deberá ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.

Asimismo, la comisión por interés de demora ha quedado en el interés remuneratorio más el 2 % frente al triple del interés legal del dinero que dictaba el proyecto de ley del PP.