Radiografía de la vivienda en España: Una crisis que radica en la falta de oferta

En España faltan viviendas. Cada año se están creando unos 275.000 hogares pero apenas se están construyendo 90.000 inmuebles. 

Un reciente informe del Banco de España calcula que se necesitarían 600.000 viviendas sólo para cubrir la demanda entre el 2022 y el 2025. En regiones como Cataluña o Madrid y en zonas con fuerte tirón del turismo la crisis habitacional se manifiesta con crudeza. 

La fuerte demanda y la falta de oferta empujan los precios de compra que acumulan un incremento del 81,69% desde el 2014, según datos del Colegio de Registradores que recogen que en el cuarto trimestre del 2024 el precio medio de la vivienda superó los 2.100 euros €/m2 y quedó un 12,5% por encima de máximos del 2007. En la Comunidad de Madrid, Baleares o País Vasco ya se han superado los 3.000 €/m2.

Y como comprar es cada vez más caro no son pocos los que optan por el alquiler que también sube de precio, sólo en el último año lo ha hecho un 9% de media y más de un 16% en el caso de Madrid. En definitiva, para alquilar un piso de 80 metros cuadrados ya hay que desembolsar casi 1.000 euros de media y María Matos de Fotocasa deja claro que "el precio del alquiler volverá marcar un nuevo máximo, será una cifra por encima de los 13 euros el metro cuadrado y una subida media anual del 10%".

¿Cómo impacta la crisis de la vivienda en el bolsillo de los españoles?

Comprar una vivienda se ha convertido en misión imposible para muchos. Según el Banco de España, el 60% de los hogares no tienen ahorros suficientes para comprar en el municipio en el que viven y el 40% restante tendría que destinar más del 35% de sus ingresos lo que les llevaría a revasar el límite recomendado para tener buena salud financiera. De hecho ya se necesitan de media casi 7 años del salario íntegro para pagar la vivenda e incluso el doble si se reside en Baleares. El panorama para los alquilados no es más halagüeño ya que destinan de media el 43% de lo que ganan a cubrir la renta llegando al 62% en caso de vivir en la comunidad de Madrid según Fotocasa.

Los jóvenes propietarios van en caída libre

La ecuación jóvenes y vivienda es cada vez más dificil de resolver. La tasa de emancipación juvenil está en mínimos históricos al rozar el 15% según el Consejo de la Juventud de España que en su último Observatorio de Emancipación constata que el 75% de los jóvenes trabajadores siguen viviendo con sus padres y los que han logrado volar del nido lo hacen sobrendeudándose.

Otro dato, la tasa de propiedad de los hogares jóvenes ha caído de casi el 70% en 2011 al 31,8% actual según el Banco de España. Un retroceso de la riqueza que si se mantiene en el tiempo puede hacer más vulnerables a las futuras generaciones. A nadie se le escapa que la vivienda en propiedad es clave para garantizar la salud financiera de muchos pensionistas que viven en nuestro país.

Y quienes se lanzan a la aventura de comprartir piso cada vez lo tienen más dificil ya que el precio de una habitación ha subido casi un 12% de media en el último año, ya supone 520 euros al mes de media y superando los 600 en Barcelona, Bilbao o Madrid.

¿Cómo hemos llegado hasta aquí?

"Hace años que venimos arrastrando políticas en materia de vivienda contradictorias, inconsistentes en el tiempo y favorecedoras de las compra en detrimento del alquiler" asegura José García Montalvo, Catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona y experto en vivienda que destaca cómo en los años 50 la mitad del parque de vivienda en España era de alquiler frente al 16% actual. García Montalvo es tajante en su diagnóstico: " tenemos un problema en el alquiler a precio de mercado. Se necesita ampliar la oferta de alquiler social pero también de alquiler adsequible".

Guerra de propuestas entre Gobierno y oposición

La crisis de la vivienda se ha instalado en el debate político con promesas de construcción de miles de inmuebles copando los mítines de las últimas elecciones. El presidente del Gobierno, Sánchez y el líder del PP, Feijoo han comenzado el año lanzando sus respectivos planes para atajar una crisis difícil de solucionar a corto plazo.

¿Qué plantea Sánchez?

En materia de impuestos el presidente del gobierno propone una exención del 100% del IRPF para propietarios que alquilen su vivienda según el Índice de Precios de Referencia. También plantea un sistema de garantías públicas en el alquiler asequible para asegurar el cobro de las renrtas en caso de impago y ayudas a la rehabilitación para este tipo de viviendas. Además la empresa pública de vivienda siempre mantendría la titularidad pública, se apuesta por sacar adelante la Ley del Suelo, limitar la compra de viviendas por parte de exrtranjeros y que los alquileres turísticos tributen como el resto de actividades económicas.

¿Cuál es la fórmula de Feijoo?

El líder del PP también pone el foco en incentivar la oferta pero se centra más en fomentar la compra. Feijoo plantea rebajar el Impuesto de Transmisión Patrimonial al 4% para menores de 40 años y ampliar hasta esa edad los avales públicos a la compra. También quiere reducir los trámites en materia urbanística y modificar la Ley del suelo e incentivar la cesión de suelo público para fomentar vivienda de alquiler un 30% más barata que el precio del mercado.

Al igual que el presidente del gobierno el líder de la oposición quiere más garantías para quienes pongan sus viviendas en alquiler y propone seguros estatales que respalden en caso de impago aunque Feijoo va más allá al plantear una Ley para desalojar a los okupas en 24 horas. También porpone eliminar la Ley de la Vivienda.

¿Qué dicen los expertos?

"Cualquier mecanismo que consiga que los propietarios que tienen viviendas las pongan en el mercado ayudará" asegura el economista García Montalvo que aplaude las rebajas fiscales y las mayores garantías frente a impagos pero insiste en que hay que atacar la falta de vivienda social en alquiler, que en España apenas supone un 1,5% del mercado frente al 8% de la media europea, además de incentivar el alquiler a precios adsequibles. Y es tajante frente al tope de precios: "intervenir los precios de mercado cuando no hay monopolio no tiene sentido. Se rebajan los precios pero también cae la oferta. Al ser un problema de oferta el propietario siempre va a elegir al inquilino más seguro, con mayor renta, que es el que se termina beneficiendose de esas rebajas".

De hecho, desde la aplicación de la Ley de vivienda, en mayo de 2023, la oferta se ha ido reduciendo. Sólo en el último año el mercado del alquiler ha perdido 100.000 inmuebles, el 40% estaban en la provincia de Barcelona. La presión es tal que cada oferta de alquiler recibe una media de 124 contactos en 10 días frente a los 45 del 2023, la provincia de Barcelona lidera la competencia entre candidatos con 421 interesados por anuncio según consta en el Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro.

Lo que sí aplauden los expertos es que se blinde la vivienda protegida pero no comparten que se den incentivos a la compra porque eso siempre, aseguran, termina encareciendo los precios e insisten en la necesidad de dar más seguridad jurídica al sector. Lo dice José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias que, aunque valora positivamente estas propuestas, advierte: " estas medidas son como una pieza de marmol en manos de un escultor. Ahora hay que pulirlas, definirlas y ejecutarlas". Y en la ejecución hay otro reto porque desde CNC, la patronal de la construcción, llevan tiempo alertando de la falta de mano de obra, unos 700.000.

"Hace falta un gran pacto de Estado que dé como resultado políticas de vivienda coherentes, sostenidas en el tiempo y respetadas por los diferentes niveles de la administración" sentencia el catedrático García Montalvo que anima a mirar el ejemplo de Viena donde llevan más de un siglo haciendo la misma política y garantizando arrendamientos asequibles para el 60% de la población.

¿Qué va a pasar con los precios? ¿Hay riesgo de burbuja?

A pesar de su fuerte aumento, los precios de la vivienda aún siguen por debajo de los máximos alcanzados en 2008. Entonces el exceso de crédito concedido a las familias empujaba el coste de los inmuebles a pesar de la amplia oferta. Ese empuje no era lógico, no era real. Prueba de esa burbuja son los 4 millones de viviendas vacías que hay en España de las que sólo 400.000 están ubicadas en zonas con más de 250.000 habitantes según el Banco de España. 

Ahora el contexto es bien distinto. Los precios suben porque hay mucha demanda y poca oferta. Además no hay exceso de crédito ni tampoco de demanda de hipotecas. Así los expertos coinciden en que no hay aire para burbuja alguna y de momento tendremos que seguir soportando más subidas de precios en un contexto de aumento de compras por la bajada del euribor.

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Fran Valiño

Radiografía de la vivienda en España