¿Quién responde cuando ocurre un incendio en un edificio de viviendas?

Tras el incendio del Campanar, el pasado 8 de marzo se conoció la noticia de que el Juzgado de Instrucción declaró el archivo del procedimiento penal, al considerar que los hechos no son constitutivos de responsabilidad penal. Por tanto la responsabilidad será exigible en el ámbito civil.

Cecilia García, socia y abogada del departamento de Responsabilidad Civil y Seguros de Hispacolex. ha estado en COPE Málaga para contarnos entre otras cosas, quién responde cuando ocurre un incendio de estas características.

Reclamación

En el caso del incendio de Valencia se da la circunstancia de que "el material utilizado en la fachada actualmente no está permitido por el Código Técnico de la Edificación lo que nos ha llevado a pensar en la posibilidad de dirigir la reclamación frente a los agentes de la edificación".

La LOE establece un plazo de garantía de 10 años para defectos estructurales desde la fecha del acta de recepción de la obra (hay un plazo de garantía de 3 años para defectos de habitabilidad y 1 año para vicios de acabado). "Quiere decirse con ello que los defectos estructurales para poder exigirse responsabilidad". Deben aparecer en ese plazo de diez años, en el supuesto de la fachada. A partir de que se produce el daño el plazo de prescripción es de dos años. "En el caso del Campanar el edificio, parece que se recepcionó en enero de 2009, por lo tanto el plazo de garantía de diez años finalizó en 2019. Por plazo no sería reclamable a los agentes de la edificación. Además, se dan otras circunstancias por las que finalmente entiendo no hay responsabilidad en los agentes de la edificación":

La LOE excluye la responsabilidad cuando los incendios no tengan origen en una instalación propia del edificio. Aunque aún no está determinado, parece que el origen se encontraba en un fallo eléctrico del motor de un toldo.

En el momento en que se construyó en edificio el Código Técnico de la Edificación permitía la instalación de ese material (polietileno) en la fachada. Fue a raíz de un incendio muy similar, el de la Torre Grenfell en Londres en 2017, cuando se modificó la regulación en muchos países de la UE. Por tanto, los agentes de la edificación utilizaron un material permitido, no hay una conducta reprochable.

Responsabilidad del Estado: la modificación de la normativa en cuanto a no ser un material permitido a partir de la modificación del CTE (2022), no ha llevado a reflexionar sobre si es suficiente una modificación que resulte aplicable únicamente a nuevas construcciones. La Inspección Técnica de edificios no entra a valorar el incumplimiento de la normativa actual si en el momento de la edificación estaba permitido. Sin embargo, "¿hubiera sido recomendable a raíz de lo ocurrido en Londres, realizar un censo de edificios en nuestro país que presentaban el mismo problema y habiéndolo detectado haber subvencionado la modificación y eliminación del material en la fachada?" Ahora tras lo ocurrido, la respuesta sin duda es afirmativa, y ese es el planteamiento que lleva a la considerar la posible responsabilidad patrimonial del Estado.

Aseguradoras

Hay que tener en cuenta que en los edificios de viviendas lo habitual es que exista un seguro de Comunidades. "De este modo junto con el seguro de las viviendas particulares concurre el seguro de la Comunidad de Propietarios".

Seguro de la Comunidad de Propietarios: en caso de incendios da cobertura al continente (edificación, paredes, suelos, fachada,…). El continente además en lo que corresponde a las viviendas también se encuentra cubierto (ejemplo la pared de mi vivienda se encuentra cubierta además de por el seguro de la CP por mi seguro de hogar). No significa duplicar la indemnización, sino que habrá un reparto proporcional entre las aseguradoras para dar cobertura al continente en función de la garantía contratada.

Seguro de hogar de la vivienda: nos dará cobertura proporcionalmente al continente, según lo contratado en póliza, lo habitual es que el límite en el continente se establece por el valor de construcción, es decir si el seguro ha establecido que construir la vivienda en caso de pérdida supone 125.000 euros con materiales similares ese será el límite de mi cobertura.

En caso de que se trate de una vivienda hipotecada, la ley del mercado hipotecario exige que exista un seguro que cubra los daños que puedan ocasionarse en el inmueble, teniendo en cuenta que el valor de la tasación y la suma asegurada deben coincidir, excluyendo el valor de los bienes que no son asegurables por naturaleza. "Lo que no significa que sea obligatorio el seguro de hogar vinculado a la entidad bancaria que nos concede la hipoteca. En estos casos, el límite de cobertura coincide con la tasación de la vivienda".

El seguro de incendios (dentro del seguro de hogar) no suele incluir la cobertura a objetos de valor como joyas, obras de arte, que deben tener un seguro expreso para ellos.

La indemnización será determinada por la valoración de los peritos, que tendrán en cuenta para la valoración de los daños algunas circunstancias como la aplicación de depreciación, una televisión de 10 años no tiene el mismo valor que una de 1 año.

Otras cuestiones a tener en cuenta: la desaparición del inmueble no exime del pago del préstamo hipotecario.

En caso de viviendas en régimen de alquiler, también deberá incluirse la perdida de las rentas dejadas de obtener. En caso de disponer de seguros de vida o de accidentes, los beneficiarios de los fallecidos o de los que hayan sufrido daños físicos también podrán reclamar en función de dichas pólizas. "En conclusión parece que quién en este caso va a asumir la indemnización de los daños van a ser las aseguradoras, en caso de no disponer de seguro de hogar, responderá la asegurador de la Comunidad de Propietario pero solo respecto al continente".

Como siempre la recomendación de asesorarse por un abogado en el momento de contratar la póliza y en caso de que ocurra un siniestro.